在房屋租賃市場中，各種類型的糾紛不僅對租賃雙方的利益造成了損害，也影響了經(jīng)濟秩序及社會穩(wěn)定。2016年5月，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，要求規(guī)范租賃行為，促進住房租賃市場健康發(fā)展。據(jù)悉，2014年至2016年上半年，僅北京市第一中級人民法院就審結(jié)房屋租賃合同糾紛案件742件，占該院房地產(chǎn)類案件的15%。結(jié)合審判實踐，北京一中院對涉及房屋租賃熱點問題的典型案例進行了梳理，并就當前房屋租賃中的風險對社會公眾進行了提示。
群租房租賃合同是否有效
2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，約定張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間，租金每月1500元，租期一年。合同簽訂當日，張某支付租金及押金后，入住該房屋。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租給多人。次年4月，相關(guān)行政管理部門在租賃房屋所在小區(qū)張貼告知書，對打隔斷等群租行為進行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。此后，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房，張某主動搬離了租賃房屋，此時距1年租賃期滿還差2個月。后張某向法院提起訴訟請求：1.確認雙方租賃合同無效；2.中介公司返還已支付的房屋租金及押金。
法院審理認為，張某與中介公司簽訂的租賃合同合法有效。因中介公司將房屋群租，違反了相關(guān)管理規(guī)定，在清理群租房過程中，法院確認雙方的合同于張某2014年5月19日搬離房屋之日起解除，并判決中介公司返還張某已支付的剩余租金及押金。
■法官說法■
2013年7月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關(guān)問題的通知》，明確禁止將房屋改造后分割出租。實踐中，當事人常以房屋為群租房為由起訴要求確認租賃合同無效。而《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關(guān)問題的通知》僅為地方性規(guī)定，違反上述規(guī)定并不影響租賃合同的效力，故當事人一方以房屋屬于群租房為由要求確認房屋租賃合同無效的，法院不予支持。但同時也應明確，法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
保障性住房能否出租
朱先生于2005年3月購買了北京市保障性住房一套，并實際居住使用。2011年6月，朱先生搬入其另外購買的一套商品房，并將保障性住房出租給高先生。出租后，朱先生又想提前將房屋收回，在與高先生協(xié)商無果后，起訴至法院，以保障性住房對外出租違反相關(guān)規(guī)定為由，要求判決雙方簽訂的房屋租賃合同無效。
法院審理后認為，朱先生以房屋是保障性住房為由，要求確認租賃合同無效，沒有充分的法律依據(jù)，法院不予支持。同時，法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請求。
■法官說法■
雖然購買保障性住房后將其出租獲利，并不符合政府保障房制度設立的初衷，但是，我國法律并未明確禁止保障性住房的租賃，故當事人僅以租賃房屋為保障性住房為由，要求確認房屋租賃合同無效的，并不符合合同法關(guān)于合同無效的規(guī)定，故法院不予支持。但同時亦須明確，法院未對合同效力進行否定，并不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
租賃面積與合同不符誰擔責
劉先生與樂家公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其代理的401號房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。合同簽訂后，劉先生向樂家公司支付了約定費用后入住房屋。入住后不久，劉先生經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)401號房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕后，劉先生向樂家公司發(fā)出律師函，要求終止合同并退還多收租金。隨后，劉先生搬離訴爭房屋。后雙方協(xié)商未果，劉先生訴至法院，要求解除合同，樂家公司退還其房租、中介費等相應費用，賠償其違約金1萬元及搬家費用等實際損失。
法院認為，專業(yè)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，應當知道房屋的實際面積。劉先生作為普通的自然人，無法推定其在看房時有能力看出房屋面積不足78平方米。樂家公司在與劉先生締約時，兩項面積存在較大差距，明顯不符合合同約定。法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應費用，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費等實際損失。
■法官說法■
房屋租賃合同履行過程中，如果租賃房屋的租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，那么承租人以合同約定面積與實際面積不符為由，要求出租人承擔減付租金等違約責任的，法院予以支持；如果租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，那么承租人又以合同約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。
租賃合同能否提前解除
2011年，王某租賃張某名下一處房屋開辦餐館。2014年，因經(jīng)營不善，王某突然停業(yè)并撤離租賃房屋，留下大量設備未清理，也未繼續(xù)交納租金。張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某將房屋清理恢復原狀后交還張某。王某則表示，除非張某對其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。
法院經(jīng)審理認為，王某自行搬離房屋且不再繼續(xù)支付租金，已經(jīng)以行為方式表示其不再履行合同，屬嚴重違約，張某要求解除合同，應當支持。故法院判決解除雙方的租賃合同，王某清理房屋并將房屋恢復原狀返還張某。
■法官說法■
房屋租賃合同屬于持續(xù)性合同，但在合同履行過程中，難免出現(xiàn)市場行情變化等情況。一般地，承租人單方搬離房屋，不具有單方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判決解除合同，由承租人承擔違約責任；如果出租人堅持不解除，法院不宜強制承租人必須使用房屋，可以直接判決解除租賃合同，要求承租人就提前解約給出租人造成的損失承擔賠償責任。
營業(yè)執(zhí)照可否隨房租賃
2012年9月，紅太陽公司與李某簽訂《房屋租賃合同》，約定紅太陽公司將自己的經(jīng)營用房及營業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證一并提供給李某使用。合同簽訂后，李某使用租賃房屋進行經(jīng)營活動。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，紅太陽公司的法定代表人陳某將營業(yè)執(zhí)照原件從李某處取走，到有關(guān)部門辦理工商年檢和換證，之后未將相關(guān)證照及時交給李某，造成李某自2013年2月20日起在無證的狀態(tài)下經(jīng)營。李某因此向紅太陽公司提出要求終止租賃合同，紅太陽公司同意合同解除，但雙方就租賃保證金的退還等問題未達成一致，房屋未能交接。為此，紅太陽公司訴至法院，要求李某返還房屋，支付經(jīng)營期間的房屋使用費等相關(guān)費用。李某亦提出反訴，要求紅太陽公司返還租賃保證金5000元。
法院認為，涉案的《房屋租賃合同》中，出租人將營業(yè)執(zhí)照及煙草專賣許可證一并交由承租人使用，違反了國家強制性規(guī)定，租賃合同應為無效。本案中，雙方當事人對該合同的無效均有責任，最終判決李某返還房屋、支付截止到實際騰退之日止的房屋使用費及實際發(fā)生的水電費、稅費，紅太陽公司將租賃保證金返還李某。
■法官說法■
營業(yè)執(zhí)照的使用屬于行政監(jiān)管的范疇，一般來說，不會影響房屋租賃合同的效力。但是，因國家對于涉及國計民生、國家利益、社會公共利益等的項目設置了限制經(jīng)營和特許經(jīng)營制度，若承租人使用出租人提供的營業(yè)執(zhí)照進行經(jīng)營的范圍包含了國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營的活動，則屬于擅自變更經(jīng)營主體，會對市場秩序造成破壞，故這種租賃合同應被認定無效。
房屋空置的損失誰承擔
2013年12月，徐先生與廣廈公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定廣廈公司將74號商鋪出租給徐先生，徐先生需向廣廈公司交納租金及管理費，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。徐先生支付了押金和首期租金后，對該商鋪進行了裝修。2014年2月，裝修完成，但因該商鋪上有其他公司的注冊登記，導致徐先生無法辦理營業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生許可證。2014年11月，廣廈公司明確告知徐先生執(zhí)照無法辦出，徐先生隨即離開商鋪，但并未將商鋪返還廣廈公司。2015年2月，徐先生起訴，要求解除租賃協(xié)議，廣廈公司賠償其經(jīng)濟損失。廣廈公司則反訴要求確認協(xié)議于2014年12月1日解除，徐先生返還訴爭房屋并支付房屋占用期間的使用費。經(jīng)徐先生申請，法院委托鑒定機構(gòu)對74號商鋪的裝修殘值進行了鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進行了交接，徐先生向廣廈公司返還了訴爭商鋪。
法院認為，雖然徐先生未實際經(jīng)營，并在2014年11月撤場，但其直到2015年6月4日才將訴爭商鋪返還給廣廈公司，故仍應支付其實際占有訴爭商鋪期間的租金及管理費。但考慮到因相關(guān)證照無法辦理對徐先生正常經(jīng)營造成的影響，且廣廈公司對于租賃協(xié)議的解除承擔主要責任，故判決廣廈公司酌情補償徐先生部分租金及管理費。
■法官說法■
出租人將房屋交付承租人后，因雙方產(chǎn)生糾紛導致房屋空置的，承租人是否應當承擔空置期間的房屋租金或使用費，在實踐中容易引發(fā)爭議。原則上，只要承租人未將房屋交還出租人，即使空置，只要房屋仍處在承租人的實際控制下，承租人就應當負擔實際交還房屋之前的房屋租金或使用費。出租人在起訴要求承租人騰退房屋的同時，可以一并要求承租人承擔房屋空置期間的租金或房屋使用費。具體的費用標準由法院根據(jù)房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中評估鑒定期限延長的原因、當事人過錯程度等因素予以確定。
■法官提示■
合法交易依法維權(quán)
如何更好地規(guī)范租賃雙方的交易行為，減小交易風險？北京一中院法官結(jié)合審判實踐積累的經(jīng)驗，梳理了在房屋租賃中不同階段應注意的問題，向公眾進行風險提示。
簽訂租賃合同厘清房屋性質(zhì)
在房屋租賃合同簽訂階段，租賃雙方應當提前了解租賃房屋的性質(zhì)，對幾類特殊的租賃加以關(guān)注。
首先，對于帶營業(yè)執(zhí)照租賃的房屋，一般來說，營業(yè)執(zhí)照的使用不影響房屋租賃合同的效力，但租賃雙方都應當按照法律規(guī)定從事經(jīng)營活動，不得通過帶照租賃的方式將包含限制經(jīng)營或特許經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)執(zhí)照提供給他人使用。對于保障性住房及群租房租賃，因保障性住房或群租房的租賃雖然不會導致租賃合同無效，但并不符合相關(guān)法律規(guī)定，出租人出租該類房屋，可能會受到相關(guān)行政機關(guān)的行政處罰。出租人應當按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不要貪圖一時之利，做違反國家政策法律的行為；承租人也應避免租賃此類房屋，以免因小失大，導致自身利益受損。
其次，租賃雙方應當在房屋租賃合同中對雙方權(quán)利義務等事項作出明確約定，以免爭議發(fā)生。房屋租賃合同中應當明確約定租賃房屋的實際面積、租金的計算方法、提前解除租賃合同的條件及相應責任承擔等。出租人應當遵守誠實信用原則，將出租房屋的真實情況向承租人如實告知。承租人也應通過查看租賃房屋所有權(quán)證或向權(quán)威機構(gòu)查詢等方式，確認房屋性質(zhì)、房屋面積等基本情況。
履行租賃合同雙方誠實守信
在房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應遵循誠實信用原則，嚴格履行合同約定的義務。
其一，承租人應當以法律規(guī)定和合同約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。
其二，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人對房屋進行裝飾裝修或擴建，應征得出租人的同意。出租人亦應當時時關(guān)注租賃房屋的實際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴建行為，應當在知道或應當知道承租人行為的合理期限內(nèi)（一般為六個月）提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴建行為。
其三，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應征得出租人的同意。若承租人未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)在知道或應當知道轉(zhuǎn)租事實的六個月內(nèi)提出異議，要求解除租賃合同。
發(fā)生租賃糾紛及時收集證據(jù)
在房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素影響，難免導致糾紛產(chǎn)生。糾紛發(fā)生之后，雙方當事人應當及時收集證據(jù)，采用法律手段保護自己的合法權(quán)益。
一要注意，因一方違約導致房屋租賃合同無法繼續(xù)履行的，守約方應當采取合理措施減少損失擴大，這也是守約方的法定義務之一。如承租人要求提前解除合同而從租賃房屋中搬離的，出租人不能任由房屋空置，而讓承租人支付高額的賠償費用；反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也應采取合理措施，如正在進行裝修的應停止裝修，或停水停電的情況下應及時將房屋內(nèi)的物品處理，防止損失進一步擴大。
二要注意，當事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同無法繼續(xù)履行的，雙方當事人應當及時辦理房屋交接。訴訟期間，雙方當事人可以在法院的組織下進行交接，也可自行辦理交接。如果當事人一方在法院釋明后仍拒絕交接的，應當承擔此期間的房屋租金或房屋使用費。租賃雙方交接房屋時應當辦理正式的書面交接手續(xù)，對交接進行簽字確認，便于法院對交接的程序和時間進行認定，防止當事人遭受不必要的損失。