買(mǎi)房路上，買(mǎi)到房和買(mǎi)不了房不知道哪個(gè)結(jié)局先來(lái)……出于種種原因，買(mǎi)/賣(mài)房想反悔了能行嗎？ 答案是肯定的，只是情況不同，看你要付出的代價(jià)了。
賣(mài)家反悔
簽訂定金協(xié)議之后，我想反悔了!
反悔的后果：雙倍返還定金。
買(mǎi)家剛剛交付了定金，但還未簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，此情況下法律關(guān)系較為清晰，相當(dāng)于預(yù)購(gòu)房合同，合同標(biāo)的為標(biāo)的房屋的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。賣(mài)方若發(fā)生違約行為，不愿賣(mài)房，買(mǎi)方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償。
簽訂了定金協(xié)議和買(mǎi)賣(mài)合同后，能反悔嗎?
小明準(zhǔn)備把房賣(mài)給小紅，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，房?jī)r(jià)飆升，小明反悔，這時(shí)候小明要承擔(dān)什么法律責(zé)任?
【違約后果】
1、買(mǎi)方上訴法院，可能判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)給買(mǎi)方
當(dāng)買(mǎi)方滿(mǎn)足以下5個(gè)條件時(shí)，可主張強(qiáng)制過(guò)戶(hù)：
(1)簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效;
(2)購(gòu)房人具有購(gòu)房資質(zhì);
(3)購(gòu)房人具有全款能力，若批貸函已下發(fā)，部分法院也會(huì)支持過(guò)戶(hù);
(4)售房人構(gòu)成根本違約，即售房人明確表示不賣(mài)的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過(guò)十五日的證據(jù)材料;
(5)交易房屋未被限制，如查封等;
但是，法院是否會(huì)判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，需要根據(jù)具體的案情來(lái)定，并且如果法院支持買(mǎi)方訴訟，買(mǎi)方還可以要求賣(mài)方支付違約金，盡管違約金酌情承擔(dān)，但屆時(shí)真是得不償失了。
這里想要注意的是：
(1)繼續(xù)履行必須建立在能夠并應(yīng)該實(shí)際履行的基礎(chǔ)上。如果此時(shí)賣(mài)方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經(jīng)完成過(guò)戶(hù)的情況下，售房人已經(jīng)無(wú)法實(shí)際交付房屋了，在此情況下，買(mǎi)方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。
(2)法院只可能判決強(qiáng)制過(guò)戶(hù)，但是并不能由法院判決或裁定戶(hù)口遷出。
2、買(mǎi)方有權(quán)解除合同，并要求賣(mài)方承擔(dān)根本違約責(zé)任
在具體的訴訟中，法官會(huì)根據(jù)以下(但不限于)因素來(lái)綜合判斷違約金的具體數(shù)額：
(1)守約方的實(shí)際損失(核心);
(2)違約方的惡意性程度;
(3)合同履行的程度;
此外，購(gòu)房人也可同時(shí)要求售房人按照合同約定承擔(dān)其已向居間方支付的代理費(fèi)用。
3、雙倍返還定金
若法院判決的違約金數(shù)額低于守約方的實(shí)際損失(若房屋價(jià)格上漲部分已經(jīng)超過(guò)房屋總價(jià)款的20%，那么超過(guò)部分的金額也是購(gòu)房人的實(shí)際損失)，那么守約方還可向違約方主張賠償其損失;否則，違約責(zé)任和賠償損失是不能同時(shí)適用的;但違約責(zé)任和定金罰則只能二選一，不可同時(shí)適用。
此外，至于買(mǎi)方選擇何種方式保護(hù)自己的權(quán)益，買(mǎi)受人可根據(jù)自己的實(shí)際情況和需求而定，出售人作為違約方是無(wú)權(quán)選擇解約的，選擇權(quán)在于買(mǎi)方!
在買(mǎi)方交完房款之后，賣(mài)方還能反悔嗎?
賣(mài)家拒絕或怠于履行合同，而買(mǎi)家堅(jiān)持要求繼續(xù)履行的，如經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，法院一般會(huì)判決雙方繼續(xù)履行合同。
“合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難”主要是指，一涉案房屋沒(méi)有因?yàn)槠渌讣环ㄔ翰榉?二涉案房屋上沒(méi)有抵押等他項(xiàng)權(quán)，若有，也應(yīng)具備滌除條件;三買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)有支付剩余購(gòu)房款的資金實(shí)力并提供相關(guān)憑證。由于買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)完成了網(wǎng)簽程序，要求繼續(xù)履行合同的買(mǎi)方對(duì)支付剩余的購(gòu)房款有一定的把握，基本不存在上一階段買(mǎi)方無(wú)法解決資金問(wèn)題的可能。
故此時(shí)，若賣(mài)方違約，無(wú)論買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同還是主張違約責(zé)任，進(jìn)入訴訟階段的勝率都是很大的。
買(mǎi)家反悔
買(mǎi)方因購(gòu)房資格有問(wèn)題，不能買(mǎi)房了
資質(zhì)審核結(jié)果一般在簽約前就知道，如果雙方還沒(méi)有簽署有關(guān)合同，買(mǎi)方不用擔(dān)責(zé)。但是如果在核驗(yàn)結(jié)果下發(fā)之前已經(jīng)簽署合同，那么賣(mài)方就可以追究買(mǎi)方的違約責(zé)任。買(mǎi)方違約，賣(mài)方需做以下兩件事：
1、雙方協(xié)商，明確違約責(zé)任并索賠。
《定金協(xié)議》《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定：如果買(mǎi)方違約，賣(mài)方可以不退還定金。
2、簽署《解約協(xié)議》。
如果買(mǎi)賣(mài)雙方合同終止，那么賣(mài)方在再次出售之前，要簽署《解約協(xié)議》，否則賣(mài)方要承擔(dān)違約責(zé)任。
買(mǎi)方因購(gòu)房資格有問(wèn)題，不能買(mǎi)房了
賣(mài)方可以根據(jù)合同約定索取賠償、簽署《解約協(xié)議》，并且要要求買(mǎi)方需配合注銷(xiāo)網(wǎng)簽。如果不注銷(xiāo)，再出售將不能通過(guò)房屋核驗(yàn)。
注銷(xiāo)網(wǎng)簽的步驟：
1、當(dāng)事人填寫(xiě)注銷(xiāo)申請(qǐng)
①通過(guò)服務(wù)窗口簽約的，當(dāng)事人填寫(xiě)《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息注銷(xiāo)申請(qǐng)表(自行成交)》;
②通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中填寫(xiě)注銷(xiāo)申請(qǐng)并打印《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息注銷(xiāo)申請(qǐng)表(經(jīng)紀(jì)成交)》。
2、提交材料：
已經(jīng)簽字或蓋章的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息注銷(xiāo)申請(qǐng)表》;買(mǎi)賣(mài)雙方的身份證件原件和復(fù)印件;委托辦理的，還需提供授權(quán)委托書(shū)。
3、服務(wù)窗口的工作人員核對(duì)注銷(xiāo)材料后，在網(wǎng)簽系統(tǒng)中注銷(xiāo)該合同網(wǎng)上信息。若賣(mài)方不配合撤銷(xiāo)網(wǎng)簽，賣(mài)方只能到法院起訴。
若繳完稅買(mǎi)方反悔，不買(mǎi)房了怎么辦? 繳完稅后，買(mǎi)方不想買(mǎi)要終止合同的，除上述步驟之外，需要辦理退稅。辦理退稅前首先需要買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，之后簽署《房屋終止交易合同》(退稅需要，如在繳完稅之前終止合同，不需提供)、填寫(xiě)書(shū)面退稅申請(qǐng)材料、準(zhǔn)備齊全退稅所需資料。
所需資料：
1、簽署《房屋終止交易合同》。
2、填寫(xiě)書(shū)面退稅申請(qǐng)書(shū)2份。
3、準(zhǔn)備以下材料：
申請(qǐng)人書(shū)面退稅申請(qǐng)書(shū)2份，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《房屋終止交易合同》原件及復(fù)印件2份，原網(wǎng)簽合同原件及復(fù)印件2份，原房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件2份，稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)統(tǒng)一發(fā)票第一聯(lián)(發(fā)票聯(lián))，第二聯(lián)(記賬聯(lián))原件及復(fù)印件各2份(代開(kāi)發(fā)票兩聯(lián)原件收回)，買(mǎi)方契稅納稅人身份證原件及復(fù)印件4份，買(mǎi)方契稅完稅證或繳款書(shū)原件及復(fù)印件4份，與買(mǎi)方契稅納稅人名稱(chēng)一致的銀行實(shí)名制、活期、個(gè)人結(jié)算戶(hù)存折(存款余額不少于50元)原件及A4紙復(fù)印件4份、納稅人身份證原件及復(fù)印件4份(身份證正反面印在同一頁(yè)紙上)。
4、攜帶資料，雙方到地稅局，牌號(hào)辦理退稅業(yè)務(wù)。
在房屋交易過(guò)程中，如果買(mǎi)方反悔涉及違約，除了追究其違約責(zé)任之外，賣(mài)方千萬(wàn)不要忘了注銷(xiāo)網(wǎng)簽、簽署解約協(xié)議。